Checkliste Immobilienfinanzierung: Gut vorbereitet ins Eigenheim

Eine Immobilienfinanzierung begleitet Käufer häufig über viele Jahre oder Jahrzehnte. Umso wichtiger ist es, nicht allein auf die monatliche Kreditrate oder den angebotenen Zinssatz zu schauen. Eine tragfähige Finanzierung berücksichtigt die gesamte finanzielle Situation, alle Kaufkosten, ausreichende Rücklagen und die Frage, wie sich die Belastung auch langfristig bewältigen lässt.

Banken sind bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gesetzlich verpflichtet, die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Dabei müssen insbesondere Einkommen, Ausgaben sowie weitere finanzielle und wirtschaftliche Umstände berücksichtigt werden.

Die folgende Checkliste hilft dabei, die wichtigsten Punkte vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung im Blick zu behalten.

Die persönliche finanzielle Situation prüfen

Einnahmen realistisch erfassen. Berücksichtigen Sie regelmäßiges Nettoeinkommen und weitere verlässliche Einnahmen. Schwankende oder unsichere Einnahmen sollten vorsichtiger bewertet werden.
Monatliche Ausgaben vollständig aufstellen. Neben Miete und Lebenshaltung gehören dazu beispielsweise Versicherungen, Mobilität, Freizeit, bestehende Kredite und regelmäßige Spar- oder Vorsorgeaufwendungen.
Zukünftige Veränderungen bedenken. Elternzeit, Teilzeit, Ruhestand, berufliche Veränderungen oder steigende Lebenshaltungskosten können die finanzielle Situation während der Darlehenslaufzeit verändern.
Die dauerhaft tragbare Monatsrate bestimmen. Entscheidend ist nicht, welchen Kredit eine Bank maximal anbieten würde, sondern welche Belastung langfristig zum eigenen Haushalt passt.
Ausreichende Reserven behalten. Auch nach dem Immobilienkauf sollte Geld für unvorhergesehene Ausgaben zur Verfügung stehen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ausdrücklich, eine Finanzierung mit ausreichenden Reserven zu planen.

Die tatsächlichen Gesamtkosten der Immobilie berechnen

Den Kaufpreis berücksichtigen.
Die Grunderwerbsteuer einplanen.
Notar- und Grundbuchkosten berücksichtigen.
Eine mögliche Maklerprovision einkalkulieren.
Renovierungs- und Modernisierungskosten möglichst realistisch schätzen.
Umzug, Möbel und weitere Anschaffungen berücksichtigen.
Mögliche Doppelbelastungen während der Übergangszeit einplanen.
Bei einem Neubau zusätzliche Kosten und mögliche Nachträge berücksichtigen.
Einen finanziellen Puffer vorsehen. Eine zu knapp kalkulierte Finanzierung kann zu einer späteren Nachfinanzierung führen, die teurer sein oder im ungünstigen Fall nicht bewilligt werden kann.

Eigenkapital bewusst einsetzen

Verfügbares Eigenkapital feststellen. Dazu können beispielsweise Bankguthaben und andere tatsächlich verfügbare Vermögenswerte zählen.
Nicht sämtliche Rücklagen in den Immobilienkauf investieren. Ein schuldenfreies Konto nach dem Kauf klingt zunächst attraktiv, lässt aber wenig Spielraum für Reparaturen und unerwartete Ausgaben.
Prüfen, wie viel Eigenkapital sinnvoll eingesetzt werden kann. Mehr Eigenkapital kann den Finanzierungsbedarf reduzieren und sich positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirken.

Als allgemeine Orientierung nennt die Verbraucherzentrale häufig 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Dies ist jedoch keine gesetzliche Vorgabe und keine Voraussetzung, die für jede Finanzierung gleichermaßen gilt. Auch Finanzierungen mit geringerem Eigenkapital sind grundsätzlich möglich, können jedoch andere Konditionen und Risiken mit sich bringen.

Den Finanzierungsbedarf genau bestimmen

Gesamtkosten und vorhandenes Eigenkapital gegenüberstellen.
Notwendigen Darlehensbetrag berechnen.
Berücksichtigen, dass die Bank die Immobilie selbst bewertet. Der von der Bank angesetzte Wert muss nicht mit dem Kaufpreis identisch sein. Bei grundpfandrechtlich gesicherten Immobiliendarlehen gelten gesetzliche Anforderungen an eine zuverlässige und objektive Immobilienbewertung.
Prüfen, ob geplante Renovierungen oder Modernisierungen mitfinanziert werden müssen.

Finanzierungsangebote richtig vergleichen

Nicht nur auf den Sollzins schauen. Für den Vergleich verschiedener Kreditangebote ist insbesondere auch der effektive Jahreszins relevant, weil er bestimmte weitere Kosten der Finanzierung berücksichtigt.
Die Dauer der Zinsbindung vergleichen. Eine längere Zinsbindung schafft länger Planungssicherheit, kann aber zu anderen Konditionen angeboten werden als eine kürzere Bindung.
Die anfängliche Tilgung prüfen. Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, führt jedoch zu einer höheren monatlichen Rate.
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung berechnen lassen. Sie zeigt, welcher Betrag anschließend weiterfinanziert werden muss.
Nicht nur die erste Monatsrate vergleichen. Entscheidend ist, wie sich Finanzierung, Restschuld und Gesamtlaufzeit entwickeln.
Einen Tilgungsplan anfordern und verstehen.
Möglichkeiten für Sondertilgungen prüfen. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte können zusätzliche Flexibilität schaffen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, solche Möglichkeiten bereits beim Vertragsabschluss zu berücksichtigen.
Prüfen, ob der Tilgungssatz während der Laufzeit verändert werden kann. Das kann hilfreich sein, wenn sich Einkommen oder Lebenssituation verändern.
Bereitstellungszinsen beachten. Wird ein zugesagtes Darlehen nicht innerhalb der vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit abgerufen, können zusätzliche Kosten entstehen.

Die Anschlussfinanzierung von Anfang an mitdenken

Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung kennen.
Durchrechnen, was bei einem höheren zukünftigen Zinssatz passieren würde. Niemand kann zuverlässig vorhersagen, auf welchem Niveau die Zinsen in zehn oder fünfzehn Jahren liegen werden.
Prüfen, bis wann das Darlehen möglichst vollständig zurückgezahlt sein soll. Dabei kann insbesondere der geplante Eintritt in den Ruhestand eine Rolle spielen.
Gesamtlaufzeit der Finanzierung betrachten. Ein niedriger Tilgungssatz kann die Monatsrate reduzieren, gleichzeitig aber die Rückzahlungsdauer erheblich verlängern.

Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz besteht zudem unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist.

Flexibilität für Veränderungen einplanen

Überlegen, wie stabil Einkommen und Beschäftigung langfristig sind.
Familienplanung und mögliche Einkommensveränderungen berücksichtigen.
Prüfen, welche Folgen ein Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung hätte.
Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung kennen. Bei einer vorzeitigen Beendigung eines festverzinslichen Immobiliendarlehens kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Bei zwei Darlehensnehmern überlegen, ob die Finanzierung auch bei einem zeitweisen Einkommensausfall noch tragbar wäre.

Laufende Kosten als Eigentümer nicht vergessen

Grundsteuer und weitere laufende öffentliche Abgaben berücksichtigen.
Energie- und Betriebskosten realistisch einschätzen.
Versicherungskosten einplanen.
Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung bilden.
Bei einer Eigentumswohnung das monatliche Hausgeld berücksichtigen.
Bei Eigentumswohnungen die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft und mögliche größere geplante Maßnahmen prüfen.

Eine monatliche Kreditrate, die gerade noch zum derzeitigen Mietbudget passt, bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Immobilie langfristig problemlos finanzierbar ist. Eigentümer tragen zusätzliche Kosten und müssen für die Instandhaltung ihrer Immobilie selbst vorsorgen.

Fördermöglichkeiten rechtzeitig prüfen

Aktuelle Förderprogramme des Bundes prüfen.
Förderprogramme des jeweiligen Bundeslandes oder der Kommune berücksichtigen.
Mögliche Förderungen für energetische Sanierungen einbeziehen.
Förderbedingungen prüfen, bevor Verträge unterschrieben werden. Bei bestimmten KfW-Programmen muss der Antrag beziehungsweise das Finanzierungsgespräch vor dem Beginn des Vorhabens oder vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgen.

Förderprogramme und ihre Konditionen können sich ändern. Deshalb sollten Käufer immer die zum Zeitpunkt ihres Vorhabens geltenden Bedingungen prüfen.

Die erforderlichen Unterlagen vorbereiten

Einkommensnachweise zusammenstellen.
Nachweise über Eigenkapital bereithalten.
Bestehende Kredite und Verpflichtungen vollständig angeben.
Je nach persönlicher Situation Steuerunterlagen oder weitere Einkommensnachweise vorbereiten.
Unterlagen zur Immobilie zusammentragen. Dazu können unter anderem Grundbuchinformationen, Grundrisse, Flächenangaben, Kaufvertragsentwurf und weitere Objektunterlagen gehören.

Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind, bestimmt die jeweilige Bank. Kreditgeber müssen dem Verbraucher mitteilen, welche Informationen und Nachweise sie für die gesetzlich vorgeschriebene Kreditwürdigkeitsprüfung benötigen.

Vor der Unterschrift noch einmal genau prüfen

Sind Kaufpreis und sämtliche Nebenkosten vollständig berücksichtigt?
Bleiben nach dem Kauf ausreichende Rücklagen bestehen?
Ist die monatliche Rate auch langfristig tragbar?
Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
Welche Sondertilgungen sind möglich?
Kann die Tilgung angepasst werden?
Wie lange ist der Zinssatz festgeschrieben?
Welche zusätzlichen Gebühren oder Bereitstellungszinsen können entstehen?
Welche Folgen hätte eine vorzeitige Rückzahlung?
Sind Fördermöglichkeiten geprüft worden?
Ist die Finanzierung verbindlich geklärt, bevor der Immobilienkaufvertrag unterschrieben wird?
Sind alle Vertragsbedingungen verständlich?

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Kreditgeber dem Verbraucher vor Vertragsschluss standardisierte vorvertragliche Informationen im Europäischen Standardisierten Merkblatt, dem sogenannten ESIS-Merkblatt, zur Verfügung stellen. Es erleichtert unter anderem den Vergleich wesentlicher Kreditbedingungen.

Eine gute Finanzierung muss nicht maximal sein

Bei einer Immobilienfinanzierung geht es nicht darum, den größtmöglichen Kredit auszuschöpfen. Entscheidend ist eine Finanzierung, die zur eigenen Lebenssituation passt und auch langfristig ausreichend Spielraum lässt.

Wer Gesamtkosten, monatliche Belastung, Eigenkapital, Rücklagen, Tilgung und mögliche zukünftige Veränderungen gemeinsam betrachtet, schafft eine wesentlich stabilere Grundlage für den Immobilienkauf.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.