Der Grundriss einer Immobilie: Was er verrät – und worauf Sie achten sollten

Bei der Suche nach einer Immobilie entscheiden nicht allein Wohnfläche, Ausstattung und Lage darüber, ob ein Haus oder eine Wohnung wirklich zum eigenen Leben passt. Mindestens ebenso wichtig ist die Aufteilung der vorhandenen Fläche. Ein guter Grundriss kann dafür sorgen, dass eine vergleichsweise kompakte Immobilie großzügig und alltagstauglich wirkt. Eine ungünstige Raumaufteilung kann dagegen selbst bei vielen Quadratmetern Einschränkungen mit sich bringen.

Ein Grundriss verdient deshalb bei jedem Immobilienkauf einen genauen Blick. Er zeigt weit mehr als nur die Anzahl der Zimmer – gleichzeitig sollte man wissen, welche Informationen sich aus einer solchen Zeichnung tatsächlich ableiten lassen und wo ihre Grenzen liegen.

Was zeigt ein Grundriss eigentlich?

Ein Grundriss stellt ein Gebäude oder eine einzelne Etage aus der horizontalen Draufsicht dar. Zu erkennen sind üblicherweise die einzelnen Räume, ihre Lage zueinander sowie Wände, Türen, Fenster und Treppen.

Je nach Ausführung enthält der Plan außerdem Maße, Bezeichnungen der Räume, Sanitärgegenstände, Einbauten oder Hinweise zur Nutzung. Bei Vermarktungsgrundrissen werden häufig zusätzlich Möbel eingezeichnet, damit Interessenten eine bessere Vorstellung von den Größenverhältnissen erhalten.

Solche Möbel sind jedoch in erster Linie eine Visualisierung. Ein eingezeichnetes Doppelbett, Sofa oder Esstisch beweist nicht automatisch, dass ein Möbelstück in jeder gewünschten Größe problemlos an dieser Stelle Platz findet.

Entscheidend ist nicht nur die Fläche, sondern ihre Verteilung

Zwei Wohnungen mit jeweils 100 Quadratmetern Wohnfläche können sich im Alltag vollkommen unterschiedlich anfühlen.

Bei der einen Immobilie verteilt sich die Fläche vielleicht auf großzügige Wohn- und Schlafräume mit kurzen Wegen. Bei der anderen entfallen deutlich mehr Quadratmeter auf lange Flure, Durchgangsbereiche oder ungünstig geschnittene Räume.

Deshalb lohnt es sich, nicht nur auf die Gesamtfläche zu schauen. Entscheidend ist, wie viel Fläche tatsächlich dort vorhanden ist, wo sie im täglichen Leben gebraucht wird.

Ein kompakter Flur kann beispielsweise effizient sein, während sehr breite oder lange Verkehrsflächen zwar zur Wohnfläche beitragen können, aber nur eingeschränkt nutzbar sind.

Raumzuschnitt und Proportionen genau betrachten

Nicht jeder Raum mit ausreichender Quadratmeterzahl lässt sich gleichermaßen gut einrichten.

Ein sehr langer und schmaler Raum kann trotz ordentlicher Fläche schwieriger möblierbar sein als ein annähernd quadratisches Zimmer. Auch viele Türen, Fensterflächen oder Heizkörper können die nutzbaren Stellflächen begrenzen.

Bei der Betrachtung des Grundrisses sollte deshalb geprüft werden, wo Schränke, Betten, Schreibtische oder größere Möbel tatsächlich stehen könnten. Dabei sind nicht nur die Raummaße wichtig. Türen müssen sich öffnen lassen, Laufwege sollten frei bleiben und Fenster dürfen nicht vollständig zugestellt werden.

Besonders bei kleinen Wohnungen kann eine durchdachte Möblierbarkeit entscheidender sein als einige zusätzliche Quadratmeter.

Kurze Wege erleichtern den Alltag

Ein guter Grundriss unterstützt die täglichen Abläufe.

Liegt beispielsweise die Küche direkt beim Essbereich, sind die Wege entsprechend kurz. Ein Gäste-WC nahe dem Eingangsbereich kann praktisch sein. Schlafzimmer und Kinderzimmer befinden sich möglicherweise besser in einem ruhigeren Teil der Wohnung als unmittelbar neben dem Wohnbereich.

Welche Aufteilung optimal ist, hängt jedoch von der persönlichen Lebenssituation ab. Eine offene Wohnküche kann für die eine Familie ideal sein, während andere eine abgeschlossene Küche bevorzugen. Ein separates Arbeitszimmer gewinnt für Menschen im Homeoffice eine andere Bedeutung als für jemanden, der ausschließlich außer Haus arbeitet.

Deshalb gibt es nicht den einen perfekten Grundriss. Entscheidend ist, ob die Raumstruktur zu den eigenen Bedürfnissen passt.

Durchgangszimmer können die Nutzung einschränken

Besondere Aufmerksamkeit verdienen sogenannte Durchgangszimmer. Dabei muss ein Raum durchquert werden, um einen anderen Raum zu erreichen.

In bestimmten Wohnkonzepten kann das problemlos funktionieren. Als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer kann ein Durchgangsraum jedoch Einschränkungen bei Privatsphäre und Nutzung verursachen.

Auch bei einer späteren Vermietung oder veränderten familiären Situation kann eine solche Raumfolge relevant werden. Ein Grundriss sollte deshalb immer auch unter der Frage betrachtet werden, ob einzelne Zimmer unabhängig voneinander erreichbar sind.

Türen und Fenster sind wichtiger, als sie zunächst erscheinen

Fenster bestimmen nicht nur die Belichtung eines Raumes. Ihre Lage beeinflusst auch, welche Wandflächen für Möbel genutzt werden können.

Ähnliches gilt für Türen. Entscheidend ist beispielsweise, in welche Richtung sie öffnen und wie viel Fläche dadurch benötigt wird. Mehrere Türen in einem kleinen Raum können dazu führen, dass trotz ausreichender Quadratmeter nur wenige zusammenhängende Stellflächen vorhanden sind.

Auch Schiebetüren können einen Grundriss anders nutzbar machen als klassische Drehtüren.

Der reine Blick auf die Zimmergröße reicht deshalb nicht aus. Erst das Zusammenspiel aus Raumform, Fenstern, Türen und Laufwegen zeigt, wie flexibel sich ein Raum tatsächlich nutzen lässt.

Die Ausrichtung kann viel über Licht und Wohngefühl verraten

Enthält der Grundriss eine eindeutige Himmelsrichtung oder lässt sich diese anhand weiterer Unterlagen bestimmen, können daraus erste Hinweise auf die natürliche Belichtung gewonnen werden.

Räume mit unterschiedlichen Ausrichtungen erhalten zu verschiedenen Tageszeiten unterschiedlich viel direktes Sonnenlicht. Für das tatsächliche Lichtangebot spielen allerdings weitere Faktoren eine Rolle, beispielsweise Nachbargebäude, Bäume, Geschosshöhe, Fenstergröße oder Verschattung.

Ein Grundriss allein kann deshalb nicht zuverlässig zeigen, wie hell ein Raum in der Realität ist. Die tatsächliche Wirkung sollte immer bei einer Besichtigung beurteilt werden.

Grundfläche und Wohnfläche sind nicht automatisch dasselbe

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen der vorhandenen Grundfläche und der ausgewiesenen Wohnfläche.

Wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet, werden nicht sämtliche Flächen vollständig angerechnet. Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern werden vollständig berücksichtigt. Bereiche zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen zur Hälfte. Flächen mit einer geringeren Höhe werden nicht als Wohnfläche angerechnet.

Auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung nicht grundsätzlich vollständig angesetzt. Ihre Grundfläche wird in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte berücksichtigt.

Kellerräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach der Wohnflächenverordnung beispielsweise nicht zur Wohnfläche.

Wichtig ist jedoch: Die Wohnflächenverordnung ist nicht automatisch für jede denkbare Flächenangabe bei jedem privaten Immobiliengeschäft die zwingende Berechnungsmethode. Deshalb sollte bei einer konkreten Immobilie geprüft werden, auf welcher Grundlage die angegebene Wohnfläche berechnet wurde.

Dachgeschosswohnungen benötigen einen besonders genauen Blick

Bei Wohnungen oder Häusern mit Dachschrägen können Grundriss und Quadratmeterangabe auf den ersten Blick einen falschen Eindruck von der tatsächlich nutzbaren Fläche vermitteln.

Ein Raum kann beispielsweise über eine große Bodenfläche verfügen, während aufgrund der Dachschrägen nur ein Teil davon vollständig als Wohnfläche angerechnet wird. Gleichzeitig können niedrige Bereiche durchaus praktisch genutzt werden, etwa für niedrige Möbel oder Stauraum.

Bei Dachgeschossen ist deshalb sowohl die Wohnflächenberechnung als auch die tatsächliche Nutzbarkeit vor Ort entscheidend.

Ein Verkaufsgrundriss ist nicht automatisch ein Bauplan

Grundrisse, die in einem Exposé oder Immobilienportal verwendet werden, sollen Interessenten in erster Linie einen verständlichen Überblick über die Raumaufteilung verschaffen.

Gerade neu aufbereitete Vermarktungsgrundrisse können deshalb vereinfacht sein. Sie sollten nicht ohne Weiteres als Grundlage für bauliche Maßnahmen oder exakte technische Planungen verwendet werden.

Wer beispielsweise eine Küche millimetergenau planen, Wände versetzen oder umfangreiche Umbauten vornehmen möchte, sollte sich nicht allein auf einen grafisch aufbereiteten Verkaufsgrundriss verlassen. Dafür können aktuelle Maße, Bestandspläne und gegebenenfalls eine fachliche Prüfung erforderlich sein.

Kann man einfach eine Wand entfernen?

Aus einem gewöhnlichen Grundriss lässt sich nicht immer zuverlässig erkennen, ob eine Wand tragend ist oder welche technischen Installationen darin verlaufen.

Wer nach dem Kauf Räume zusammenlegen oder Wände versetzen möchte, sollte deshalb vorab prüfen lassen, ob die geplante Veränderung baulich möglich und gegebenenfalls genehmigungspflichtig ist.

Besonders bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich zu beachten, dass bestimmte Gebäudeteile nicht zum alleinigen Sondereigentum gehören. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können insbesondere Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, kein Sondereigentum sein. Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum unterliegen außerdem den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.

Ein im Grundriss scheinbar unkomplizierter Umbau kann deshalb in der Praxis eine technische, rechtliche und gegebenenfalls gemeinschaftliche Abstimmung erfordern.

Bei Eigentumswohnungen lohnt sich der Blick auf den Aufteilungsplan

Beim Kauf einer Eigentumswohnung begegnet Käufern neben dem Vermarktungsgrundriss häufig auch der sogenannte Aufteilungsplan.

Dieser hat eine andere Funktion. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht bei der Begründung von Wohnungseigentum einen behördlich bestätigten Plan vor, aus dem unter anderem die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ersichtlich sind. Die zu einer Einheit gehörenden Räume werden dabei entsprechend gekennzeichnet.

Ein schön gestalteter Grundriss aus dem Exposé und ein rechtlich relevanter Aufteilungsplan sind deshalb nicht dasselbe.

Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten prüfen, ob die tatsächliche Nutzung und die vorhandene Raumaufteilung mit den maßgeblichen Unterlagen übereinstimmen.

Auch die Zukunft sollte in den Grundriss passen

Eine Immobilie wird häufig über viele Jahre genutzt. Deshalb lohnt es sich, nicht nur die aktuelle Lebenssituation zu betrachten.

Ein zusätzliches Zimmer kann später als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer dienen. Ein Badezimmer auf derselben Ebene wie das Schlafzimmer kann im Alter an Bedeutung gewinnen.

Treppen, schmale Durchgänge oder unterschiedliche Ebenen können dagegen langfristig zu Einschränkungen führen.

Auch die Frage, ob sich Räume später anders nutzen oder voneinander trennen lassen, kann bei der Kaufentscheidung relevant sein.

Ein flexibler Grundriss kann deshalb einen erheblichen praktischen Mehrwert bieten, ohne dass sich dieser unmittelbar in einer bestimmten Quadratmeterzahl ausdrücken lässt.

Grundriss und Besichtigung gehören zusammen

Ein Grundriss ist eine wertvolle Orientierung, ersetzt aber niemals den Eindruck vor Ort.

Raumhöhe, Licht, Ausblick, Geräusche, tatsächliche Größenverhältnisse und das persönliche Raumgefühl lassen sich aus einer zweidimensionalen Zeichnung nur eingeschränkt beurteilen.

Bei der Besichtigung lohnt es sich deshalb, Grundriss und Realität miteinander abzugleichen. Stimmen Türen und Wände mit der Darstellung überein? Wirken die Räume so groß wie erwartet? Sind die Laufwege sinnvoll? Gibt es genügend Stellflächen? Passt die Aufteilung zum eigenen Alltag?

Gerade bei älteren Immobilien kann außerdem geprüft werden, ob frühere Umbauten im aktuellen Grundriss bereits korrekt dargestellt sind.

Ein guter Grundriss muss vor allem zum Leben passen

Ob ein Grundriss gut oder schlecht ist, lässt sich nicht ausschließlich anhand einer Formel beurteilen. Eine für eine Familie ideale Raumaufteilung kann für ein Paar, einen Single oder einen Kapitalanleger vollkommen andere Eigenschaften haben.

Entscheidend ist deshalb, nicht nur die Zahl der Zimmer und Quadratmeter zu vergleichen. Raumproportionen, Wege, Licht, Möblierbarkeit, Privatsphäre und zukünftige Nutzungsmöglichkeiten bestimmen wesentlich mit, wie gut eine Immobilie im Alltag funktioniert.

Wer den Grundriss sorgfältig prüft und anschließend mit der tatsächlichen Immobilie abgleicht, kann deutlich besser einschätzen, ob ein Haus oder eine Wohnung langfristig zu den eigenen Anforderungen passt.

Sie haben eine Immobilie gefunden, deren Grundriss zu Ihnen passen könnte?

Wir helfen Ihnen dabei, Immobilien nicht nur nach Quadratmetern, sondern auch nach ihrer tatsächlichen Nutzbarkeit einzuordnen. Sprechen Sie uns gerne an.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.