Bei vermieteten Immobilien spielt nicht nur die bauliche Substanz eine wichtige Rolle. Entscheidend ist häufig auch, welche Erträge sich mit dem Objekt langfristig erzielen lassen. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an. Es wird vor allem bei Immobilien angewendet, bei denen die wirtschaftliche Nutzung und die erzielbaren Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Doch wie wird der Ertragswert berechnet und welche Faktoren beeinflussen das Ergebnis?

Was ist das Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt. Im Mittelpunkt steht also nicht in erster Linie die Frage, was das Gebäude ursprünglich gekostet hat, sondern welchen wirtschaftlichen Nutzen es voraussichtlich bietet.

Das Verfahren berücksichtigt neben den Erträgen auch den Bodenwert, die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer und den sogenannten Liegenschaftszinssatz. Besondere Eigenschaften der Immobilie können ebenfalls in die abschließende Bewertung einfließen.

Damit unterscheidet sich das Ertragswertverfahren deutlich vom Sachwertverfahren, bei dem die Substanz von Grundstück und Gebäude stärker im Vordergrund steht, und vom Vergleichswertverfahren, das sich an Kaufpreisen ähnlicher Immobilien orientiert.

Für welche Immobilien eignet sich das Verfahren?

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei Immobilien infrage, die regelmäßig Einnahmen erwirtschaften. Typische Beispiele sind vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie andere Renditeobjekte.

Auch bei vermieteten Eigentumswohnungen kann der Ertrag für die Bewertung eine wichtige Rolle spielen. Entscheidend ist grundsätzlich, ob die erzielbaren Einnahmen für die Preisbildung am Markt von wesentlicher Bedeutung sind.

Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist das Verfahren dagegen häufig weniger geeignet. Hier stehen normalerweise andere Faktoren wie Eigennutzung, Lage, Ausstattung und Vergleichspreise im Vordergrund.

Vom Mietertrag zum Reinertrag

Ausgangspunkt der Berechnung sind die marktüblich erzielbaren Einnahmen der Immobilie. Dabei wird jedoch nicht einfach die gesamte Jahresmiete als Ertrag angesetzt.

Von den Einnahmen werden die sogenannten Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Dazu können beispielsweise bestimmte Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten sowie ein mögliches Mietausfallrisiko gehören. Aus der Differenz ergibt sich der Reinertrag, der für die weitere Berechnung von besonderer Bedeutung ist. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet entsprechend zwischen Rohertrag und Reinertrag.

Für die Bewertung ist dabei nicht allein entscheidend, welche Miete aktuell tatsächlich gezahlt wird. Maßgeblich sind grundsätzlich die marktüblich erzielbaren Erträge. Weicht die bestehende Miete deutlich vom marktüblichen Niveau ab, kann dies bei der Wertermittlung entsprechend berücksichtigt werden.

Welche Rolle spielt der Bodenwert?

Auch bei einer vermieteten Immobilie hat das Grundstück einen eigenen Wert. Im allgemeinen Ertragswertverfahren werden deshalb Boden und Gebäude rechnerisch voneinander getrennt betrachtet.

Der Bodenwert wird zunächst ermittelt und anschließend die Verzinsung dieses Wertes bei der Berechnung des Gebäudereinertrags berücksichtigt. Vereinfacht gesagt wird damit berücksichtigt, dass ein Teil des Ertrags wirtschaftlich dem Grundstück zuzurechnen ist.

Der Wert des Gebäudes ergibt sich anschließend aus dem kapitalisierten Ertragsanteil der baulichen Anlagen. Dieser wird mit dem Bodenwert zusammengeführt.

Was bedeutet der Liegenschaftszinssatz?

Ein besonders wichtiger Faktor im Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszinssatz. Er beschreibt vereinfacht die marktübliche Verzinsung von Immobilienvermögen und trägt dazu bei, die Erträge einer Immobilie in einen heutigen Wert umzuwandeln.

Der passende Zinssatz hängt unter anderem von der jeweiligen Immobilienart und der Situation am regionalen Markt ab. Für unterschiedliche Objektarten können daher verschiedene Liegenschaftszinssätze gelten.

Schon kleinere Veränderungen dieses Wertes können das Ergebnis der Berechnung beeinflussen. Deshalb sollte der Liegenschaftszinssatz nicht willkürlich gewählt, sondern anhand geeigneter Marktdaten bestimmt und an das jeweilige Objekt angepasst werden. Die ImmoWertV sieht ausdrücklich einen objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz vor.

Warum die Restnutzungsdauer wichtig ist

Neben den Erträgen und dem Liegenschaftszinssatz spielt auch die Restnutzungsdauer des Gebäudes eine zentrale Rolle. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Nutzung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Dabei ist das reine Baujahr nicht der einzige Faktor. Umfangreiche Modernisierungen können die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer Immobilie positiv beeinflussen. Umgekehrt können erheblicher Sanierungsbedarf oder ein schlechter Gebäudezustand die Bewertung beeinträchtigen.

Im allgemeinen und vereinfachten Ertragswertverfahren wird die Restnutzungsdauer bei der Kapitalisierung der Erträge berücksichtigt.

Hohe Miete bedeutet nicht automatisch hohen Immobilienwert

Auf den ersten Blick liegt die Vermutung nahe, dass eine hohe Miete automatisch einen hohen Ertragswert bedeutet. So einfach ist die Rechnung jedoch nicht.

Auch laufende Kosten, Zustand und Alter des Gebäudes, die langfristige Vermietbarkeit, die Lage sowie das allgemeine Marktniveau wirken sich auf die Bewertung aus. Ebenso kann eine ungewöhnlich hohe aktuelle Miete kritisch zu betrachten sein, wenn sie langfristig nicht marktüblich oder nachhaltig erzielbar ist.

Umgekehrt kann eine derzeit vergleichsweise niedrige Miete bedeuten, dass Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Ob und in welchem Umfang dieses berücksichtigt werden kann, hängt jedoch von den konkreten rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab.

Welche Varianten des Ertragswertverfahrens gibt es?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet zwischen dem allgemeinen, dem vereinfachten und dem periodischen Ertragswertverfahren.

Beim allgemeinen Ertragswertverfahren werden der Ertragsanteil des Gebäudes und der Bodenwert getrennt betrachtet. Im vereinfachten Verfahren wird der jährliche Reinertrag kapitalisiert und der Bodenwert über die Restnutzungsdauer abgezinst.

Das periodische Ertragswertverfahren kann eingesetzt werden, wenn sich die erwarteten Erträge in einzelnen Zeitabschnitten deutlich unterscheiden und sich diese Veränderungen ausreichend sicher bestimmen lassen.

Welche Variante im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und den vorhandenen Daten ab.

Ertragswert und Verkaufspreis sind nicht dasselbe

Auch ein fachgerecht ermittelter Ertragswert entspricht nicht automatisch dem späteren Verkaufspreis. Der tatsächliche Preis entsteht letztlich durch Angebot und Nachfrage am Markt.

Für Kaufinteressenten einer Kapitalanlage spielen beispielsweise auch Finanzierungskosten, Renditeerwartungen, Lageentwicklung und zukünftige Investitionen eine Rolle. Je nach Marktsituation können deshalb Unterschiede zwischen dem rechnerisch ermittelten Wert und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis entstehen.

Eine fundierte Bewertung verbindet daher die rechnerischen Grundlagen des Ertragswertverfahrens mit einer aktuellen Einschätzung des regionalen Immobilienmarktes.

Den Wert einer Renditeimmobilie richtig einschätzen

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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