Immobilienverrentung: Das eigene Zuhause zu Geld machen und trotzdem wohnen bleiben

Viele Immobilieneigentümer verfügen im Ruhestand über ein wertvolles Haus oder eine Eigentumswohnung, haben gleichzeitig aber nur begrenzte monatliche Einkünfte. Eine Immobilienverrentung kann eine Möglichkeit sein, einen Teil des in der Immobilie gebundenen Vermögens nutzbar zu machen und dennoch weiterhin im vertrauten Zuhause zu wohnen. Hinter dem Begriff verbergen sich allerdings unterschiedliche Modelle, die rechtlich und wirtschaftlich nicht miteinander gleichzusetzen sind.

Was bedeutet Immobilienverrentung?

Im engeren Sinne bezeichnet die Immobilienverrentung den Verkauf einer Immobilie gegen eine regelmäßig ausgezahlte Rente. Typischerweise überträgt der bisherige Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung auf einen Käufer und erhält dafür statt eines vollständigen Kaufpreises eine laufende Zahlung. Gleichzeitig kann vereinbart werden, dass er die Immobilie weiterhin bewohnen darf.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass insbesondere die klassische Leibrente tatsächlich dem Begriff der Immobilienverrentung entspricht. Daneben werden am Markt jedoch auch Modelle wie Zeitrenten, Teilverkäufe, Umkehrhypotheken oder der Verkauf mit anschließender Rückmietung angeboten. Diese Varianten funktionieren teilweise grundlegend anders.

Welche Lösung geeignet sein kann, hängt deshalb stark von der persönlichen und finanziellen Situation des Eigentümers ab.

Wie funktioniert eine klassische Leibrente?

Bei einer Immobilienleibrente wird die Immobilie verkauft. Der Kaufpreis wird jedoch nicht oder nicht vollständig als einmaliger Betrag ausgezahlt. Stattdessen erhält der Verkäufer eine regelmäßige Rentenzahlung.

Eine Leibrente wird nach den gesetzlichen Regelungen im Zweifel für die Lebensdauer des Rentenberechtigten gezahlt. Wie lange tatsächlich gezahlt wird, hängt deshalb bei einer echten lebenslangen Leibrente von dessen Lebensdauer ab.

Häufig wird zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbart. Der ehemalige Eigentümer kann dadurch trotz des Eigentümerwechsels weiterhin in der Immobilie leben.

Da im Rahmen einer klassischen Immobilienverrentung Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie übertragen wird, muss der entsprechende Kaufvertrag notariell beurkundet werden.

Wovon hängt die Höhe einer Immobilienrente ab?

Wie hoch eine mögliche Rentenzahlung ausfällt, lässt sich nicht anhand eines festen Prozentsatzes bestimmen. Ausgangspunkt ist zunächst der Wert der Immobilie. Hinzu kommen die vereinbarte Dauer der Zahlungen, das Alter beziehungsweise die statistische Lebenserwartung der rentenberechtigten Person und der wirtschaftliche Wert eines eingeräumten Wohn- oder Nießbrauchrechts.

Denn ein Käufer kann eine Immobilie, die weiterhin vom bisherigen Eigentümer genutzt wird, nicht uneingeschränkt selbst nutzen oder vermieten. Das lebenslange Nutzungsrecht besitzt deshalb einen wirtschaftlichen Wert, der bei der Berechnung berücksichtigt wird.

Vereinfacht bedeutet dies: Je höher der Wert des vorbehaltenen Wohn- oder Nießbrauchrechts ist, desto geringer ist der Teil des Immobilienwerts, der für eine Renten- oder Einmalzahlung zur Verfügung steht.

Eine seriöse Betrachtung sollte deshalb zunächst auf einer nachvollziehbaren Bewertung der Immobilie beruhen.

Wohnrecht oder Nießbrauch – wo liegt der Unterschied?

Eine wichtige Frage bei der Immobilienverrentung betrifft das Recht, die Immobilie nach dem Verkauf weiter zu nutzen.

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht kann dem Berechtigten das Recht geben, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich in § 1093 BGB.

Ein Nießbrauch geht grundsätzlich weiter. Nach § 1030 BGB ist der Nießbraucher berechtigt, die Nutzungen aus der Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie kann dies beispielsweise bedeuten, dass sie nach einem späteren Auszug vermietet werden kann und die Mieteinnahmen dem Nießbrauchberechtigten zustehen.

Dieser Unterschied kann beispielsweise dann wichtig werden, wenn der bisherige Eigentümer später in eine andere Wohnung oder eine Pflegeeinrichtung zieht. Bei einem reinen Wohnrecht besteht grundsätzlich nicht dieselbe Möglichkeit, anschließend selbst Mieteinnahmen aus der Immobilie zu erzielen wie bei einem entsprechend ausgestalteten Nießbrauchrecht.

Welche Variante sinnvoller ist, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten.

Leibrente und Zeitrente sind nicht dasselbe

Bei Angeboten zur Immobilienverrentung sollte genau darauf geachtet werden, wie lange die vereinbarten Zahlungen tatsächlich geleistet werden.

Eine klassische Leibrente ist an die Lebensdauer des Berechtigten gekoppelt. Eine Zeitrente wird dagegen lediglich für einen vertraglich festgelegten Zeitraum ausgezahlt, beispielsweise über eine bestimmte Zahl von Jahren.

Das kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Läuft eine Zeitrente aus, endet die vereinbarte Rentenzahlung auch dann, wenn der ehemalige Eigentümer noch lebt.

Nach Angaben der Verbraucherzentrale werden in Deutschland neben echten Leibrenten häufig zeitlich begrenzte Rentenmodelle angeboten. Deshalb ist es besonders wichtig, vor Vertragsabschluss genau zu prüfen, ob eine Zahlung tatsächlich lebenslang garantiert ist oder nur für einen bestimmten Zeitraum erfolgt.

Auch eine Kombination aus Einmalzahlung und Rente ist möglich

Eine Immobilienverrentung muss nicht zwangsläufig ausschließlich aus monatlichen Zahlungen bestehen. Je nach Vertragsmodell können eine einmalige Auszahlung und eine anschließend laufende Rente miteinander kombiniert werden.

Eine solche Gestaltung kann beispielsweise interessant sein, wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs noch eine Restschuld auf der Immobilie besteht oder unmittelbar ein größerer Geldbetrag benötigt wird.

Wie hoch die Einmalzahlung und die spätere Rente ausfallen, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und vom Wert der Immobilie ab.

Was passiert mit dem Eigentum?

Einer der wichtigsten Punkte wird bei der Entscheidung für eine Leibrente gelegentlich unterschätzt: Die Immobilie wird tatsächlich verkauft.

Der bisherige Eigentümer bleibt also nicht Eigentümer des Hauses oder der Wohnung. Er besitzt anschließend die im Vertrag und im Grundbuch vereinbarten Rechte, beispielsweise ein Wohn- oder Nießbrauchrecht.

Damit gehen auch mögliche zukünftige Wertsteigerungen grundsätzlich dem neuen Eigentümer zugute. Außerdem kann die verkaufte Immobilie später nicht mehr als Eigentum an die eigenen Erben weitergegeben werden. Auch deshalb empfiehlt die Verbraucherzentrale, die Auswirkungen einer solchen Entscheidung sorgfältig zu prüfen.

Die Absicherung im Grundbuch ist besonders wichtig

Wer seine Immobilie verkauft und dort dauerhaft wohnen bleiben möchte, sollte sich nicht allein auf eine vertragliche Zusage verlassen.

Das vereinbarte Wohn- oder Nießbrauchrecht sollte rechtlich eindeutig ausgestaltet und im Grundbuch abgesichert werden. Auch die Verbraucherzentrale empfiehlt bei einer Leibrente eine grundbuchliche Absicherung der entsprechenden Rechte.

Ebenso sollte geregelt werden, was mit den laufenden Rentenzahlungen geschieht und welche Sicherheiten dafür vereinbart werden.

Gerade weil eine Verrentung häufig eine Entscheidung für viele Jahre oder sogar für den gesamten weiteren Lebenszeitraum ist, kommt der Vertragsgestaltung besondere Bedeutung zu.

Wer übernimmt künftig Reparaturen und Instandhaltung?

Mit dem Verkauf verändern sich auch die Verantwortlichkeiten rund um die Immobilie. Wer künftig beispielsweise Reparaturen, laufende Instandhaltungsmaßnahmen oder größere Modernisierungen bezahlen muss, sollte im Vertrag eindeutig festgehalten werden.

Beim Nießbrauch und beim Wohnrecht ergeben sich bereits aus dem Gesetz bestimmte Rechte und Pflichten. Bei einer Verrentung können jedoch zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden.

Eine klare Regelung ist insbesondere deshalb wichtig, weil bei einer älteren Immobilie im Laufe der Jahre erhebliche Kosten entstehen können. Unklare Vereinbarungen können später zu Konflikten zwischen dem neuen Eigentümer und dem bisherigen Eigentümer führen.

Was passiert bei einem vorzeitigen Auszug?

Auch dieser Fall sollte möglichst schon beim Vertragsabschluss berücksichtigt werden.

Vielleicht möchte der Verkäufer heute unbedingt lebenslang in seinem Haus wohnen bleiben. Einige Jahre später kann sich die persönliche Situation jedoch verändern. Ein Umzug in eine kleinere Wohnung, zu Angehörigen oder in eine Pflegeeinrichtung kann notwendig oder sinnvoll werden.

Besteht lediglich ein persönliches Wohnrecht, stellt sich dann die Frage, was mit dem wirtschaftlichen Wert dieses nicht mehr genutzten Rechts geschieht. Vertraglich kann beispielsweise vereinbart werden, ob und unter welchen Bedingungen eine Abfindung gezahlt wird, wenn das Wohnrecht vorzeitig aufgegeben wird.

Bei einem Nießbrauch kann dagegen – abhängig von seiner konkreten Ausgestaltung – die Möglichkeit bestehen, die Immobilie nach dem eigenen Auszug zu vermieten und die daraus erzielten Einnahmen zu erhalten.

Solche Szenarien sollten deshalb möglichst bereits vor Vertragsabschluss bedacht werden.

Immobilienverrentung ist nicht gleich Teilverkauf

Der sogenannte Teilverkauf wird häufig gemeinsam mit Immobilienrenten beworben, funktioniert jedoch anders.

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer lediglich einen Anteil seiner Immobilie an ein Unternehmen oder einen anderen Käufer und bleibt Miteigentümer. Für die weitere Nutzung des verkauften Anteils wird bei vielen Angeboten ein laufendes Nutzungsentgelt verlangt.

Auch eine Umkehrhypothek ist keine klassische Leibrente. Dabei wird die Immobilie grundsätzlich nicht unmittelbar verkauft, sondern zur Absicherung eines Darlehens eingesetzt. Der Eigentümer erhält dadurch Kapital, bleibt zunächst aber Eigentümer der Immobilie.

Die Begriffe mögen ähnlich klingen, die finanziellen und rechtlichen Folgen können jedoch erheblich voneinander abweichen.

Eine weitere Möglichkeit: verkaufen und zurückmieten

Eine Alternative kann darin bestehen, die Immobilie regulär zu verkaufen und gleichzeitig einen Mietvertrag für das bisherige Zuhause abzuschließen.

Der Verkäufer erhält dabei grundsätzlich einen Kaufpreis und wird anschließend Mieter seiner ehemaligen Immobilie. Im Unterschied zu einer klassischen Leibrente müssen dann allerdings die zukünftigen Mietzahlungen berücksichtigt werden.

Auch bei diesem Modell kommt es auf die genaue Vertragsgestaltung an. Insbesondere Mietdauer, mögliche Mietanpassungen und der Schutz des bisherigen Eigentümers sollten sorgfältig geprüft werden. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass sich dieses Modell rechtlich und wirtschaftlich von einer klassischen Immobilienleibrente unterscheidet.

Für wen kann eine Immobilienverrentung interessant sein?

Eine Verrentung kann insbesondere für Eigentümer interessant sein, die einen erheblichen Teil ihres Vermögens in der eigenen Immobilie gebunden haben, zusätzliche finanzielle Mittel nutzen möchten und gleichzeitig nicht aus ihrem Zuhause ausziehen wollen.

Ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab. Neben dem Immobilienwert spielen das Alter der Eigentümer, die gewünschte Auszahlung, die familiäre Situation, mögliche Erben, der zukünftige Wohnbedarf und die konkrete Vertragsgestaltung eine wichtige Rolle.

Auch Alternativen wie ein klassischer Verkauf, ein Verkauf mit anschließendem Umzug, eine Rückmietung oder eine Finanzierung sollten gegebenenfalls in den Vergleich einbezogen werden.

Eine Entscheidung, die sorgfältig vorbereitet werden sollte

Die Immobilienverrentung kann Eigentümern ermöglichen, gebundenes Immobilienvermögen schon zu Lebzeiten nutzbar zu machen und trotzdem im vertrauten Zuhause wohnen zu bleiben. Gleichzeitig handelt es sich um eine langfristige Entscheidung mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Folgen.

Vor einem Vertragsabschluss sollten deshalb der Immobilienwert, die angebotenen Zahlungen, das Wohn- oder Nießbrauchrecht, die Absicherung im Grundbuch sowie die Regelungen zu Instandhaltung und einem möglichen späteren Auszug genau geprüft werden. Bei steuerlichen oder rechtlichen Einzelfragen kann zusätzlich eine Beratung durch entsprechend qualifizierte Fachleute sinnvoll sein.

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Wir zeigen Ihnen, welchen Wert Ihre Immobilie besitzt und welche Verkaufs- oder Verrentungsmodelle grundsätzlich infrage kommen. Sprechen Sie uns gerne an.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.