Maklerbewertung oder Verkehrswertgutachten: Was akzeptiert das Finanzamt?

Wer den Wert einer Immobilie ermitteln lassen möchte, steht häufig vor der Frage, welche Art der Bewertung überhaupt benötigt wird. Für einen geplanten Verkauf genügt oftmals eine professionelle Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler. Geht es dagegen um steuerliche Angelegenheiten, etwa im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung, können deutlich strengere Anforderungen gelten.

Gerade wenn gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Immobilienwert nachgewiesen werden soll, ist entscheidend, auf welcher Grundlage die Wertermittlung erfolgt. Nicht jede Bewertung besitzt die gleiche Aussagekraft und nicht jedes Dokument wird von Behörden gleichermaßen anerkannt.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann den Marktwert einer Immobilie in vielen Fällen sehr realistisch einschätzen. Seine Bewertung berücksichtigt unter anderem die Lage, den Zustand des Objekts, die aktuelle Nachfrage sowie vergleichbare Immobilien am Markt. Für Eigentümer, die einen Verkauf vorbereiten oder sich zunächst einen Überblick über den möglichen Verkaufspreis verschaffen möchten, ist diese Einschätzung daher besonders hilfreich.

Für steuerliche Zwecke gelten jedoch andere Maßstäbe. Soll ein niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht werden, reicht eine gewöhnliche Maklerbewertung in der Regel nicht aus. Das Bewertungsgesetz stellt hierfür besondere Anforderungen an den Nachweis.

Warum eine Maklereinschätzung nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen ist

Die Bewertung durch einen Immobilienmakler verfolgt in erster Linie ein praktisches Ziel. Sie soll zeigen, welcher Preis für eine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich realistisch ist. Auf dieser Grundlage lassen sich beispielsweise ein sinnvoller Angebotspreis und eine passende Verkaufsstrategie entwickeln.

Ein Verkehrswertgutachten geht deutlich weiter. Hier wird der Wert der Immobilie anhand anerkannter Bewertungsverfahren ausführlich hergeleitet und dokumentiert. Die einzelnen Bewertungsansätze müssen nachvollziehbar dargestellt werden, sodass das Ergebnis auch von Dritten überprüft werden kann.

Diese formale und methodische Nachvollziehbarkeit spielt insbesondere im Umgang mit Behörden und Gerichten eine wichtige Rolle. Wenn das Finanzamt einen belastbaren Nachweis verlangt, genügt deshalb häufig keine einfache Marktpreiseinschätzung.

Nach der Rechtsprechung kann der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung geführt werden. Eine reine Preisangabe oder eine unverbindliche Einschätzung des Marktwerts erfüllt diese Anforderungen normalerweise nicht.

Wann wird ein Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt notwendig?

Besonders relevant wird das Thema, wenn das Finanzamt einen bestimmten Wert für eine Immobilie festsetzt und der Eigentümer beziehungsweise Steuerpflichtige der Auffassung ist, dass der tatsächliche Wert niedriger liegt.

Das kann beispielsweise bei der steuerlichen Bewertung einer geerbten oder geschenkten Immobilie der Fall sein. In solchen Situationen reicht es nicht aus, lediglich darauf hinzuweisen, dass die Immobilie am freien Markt vermutlich weniger wert wäre. Der niedrigere Wert muss vielmehr in geeigneter Form belegt werden.

§ 198 des Bewertungsgesetzes ermöglicht grundsätzlich, einen niedrigeren gemeinen Wert anzusetzen, sofern dieser entsprechend nachgewiesen wird. Die Beweislast liegt dabei beim Steuerpflichtigen.

In der Praxis erfolgt ein solcher Nachweis häufig durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein Kaufpreis berücksichtigt werden, wenn die Immobilie zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde und dieser Preis den tatsächlichen Marktverhältnissen entspricht.

Einfache Schätzungen, persönliche Einschätzungen oder Unterlagen ohne ausreichende Bewertungsgrundlage werden dagegen üblicherweise nicht genügen.

Welche Unterstützung ein Immobilienmakler leisten kann

Auch wenn die Marktpreiseinschätzung eines Maklers ein förmliches Gutachten für das Finanzamt meist nicht ersetzt, kann sie im Vorfeld ausgesprochen hilfreich sein.

Ein regional tätiger und erfahrener Immobilienmakler kennt die Preisentwicklung vor Ort und kann einschätzen, ob der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert aus Marktsicht plausibel erscheint. Zeigt sich dabei eine deutliche Differenz zwischen dem steuerlich zugrunde gelegten Wert und einem realistisch erzielbaren Verkaufspreis, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass eine weitergehende Prüfung sinnvoll ist.

Darüber hinaus kann der Makler Besonderheiten berücksichtigen, die für den tatsächlichen Marktwert relevant sind. Dazu gehören beispielsweise der bauliche Zustand, Modernisierungsbedarf, die genaue Mikrolage oder Besonderheiten des Grundstücks und des Gebäudes.

Auf diese Weise kann eine professionelle Marktpreiseinschätzung als erste Orientierung dienen. Eigentümer erhalten damit eine Grundlage, um besser beurteilen zu können, ob die Kosten für ein formelles Gutachten in einem angemessenen Verhältnis zu einem möglichen steuerlichen Vorteil stehen.

Soll der Immobilienwert anschließend verbindlich gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, sollte jedoch geprüft werden, welche Form des Gutachtens im konkreten Fall erforderlich ist.

Die richtige Bewertung hängt vom Verwendungszweck ab

Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten werden häufig in einem Atemzug genannt. Tatsächlich unterscheiden sich diese Formen der Wertermittlung jedoch deutlich voneinander.

Entscheidend ist immer, wofür der ermittelte Immobilienwert benötigt wird. Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, benötigt in vielen Fällen vor allem eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktes. Dafür kann eine fundierte Maklerbewertung vollkommen ausreichend sein.

Wer hingegen einen bestimmten Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen möchte, muss mit strengeren formalen Anforderungen rechnen. Hier sollte von Beginn an geklärt werden, welche Unterlagen tatsächlich anerkannt werden können.

Eine frühzeitige Einordnung verhindert, dass Eigentümer Zeit und Geld in eine Bewertung investieren, die für den gewünschten Zweck später nicht verwendet werden kann. Ein qualifizierter Immobilienmakler kann dabei eine hilfreiche erste Orientierung bieten und aufzeigen, ob eine weiterführende Begutachtung sinnvoll erscheint.

Welche Wertermittlung ist in Ihrem Fall sinnvoll?

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie kennen und sind unsicher, welche Form der Bewertung die richtige ist? Wir unterstützen Sie gerne bei einer ersten Einschätzung und zeigen Ihnen, welche nächsten Schritte sinnvoll sein können.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.