Beim Kauf einer Immobilie bleibt es nicht beim vereinbarten Kaufpreis. Neben Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerprovision entstehen auch Kosten für die notarielle Beurkundung und die Abwicklung des Eigentumswechsels. Da ein Grundstücks- oder Immobilienkauf in Deutschland notariell beurkundet werden muss, lassen sich diese Kosten nicht vermeiden. § 311b BGB schreibt für einen Vertrag, durch den sich jemand zum Erwerb oder zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, die notarielle Beurkundung vor.

Wie hoch die Notarkosten ausfallen, hängt vor allem vom Wert und von der konkreten Gestaltung des Geschäfts ab. Anders als bei vielen anderen Dienstleistungen kann der Preis jedoch nicht frei zwischen Notar und Mandant ausgehandelt werden. Die Gebühren sind bundesweit gesetzlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, geregelt.

Warum ist beim Immobilienkauf ein Notar erforderlich?

Ein Immobilienkauf hat weitreichende rechtliche und wirtschaftliche Folgen. Deshalb sieht das Gesetz vor, dass der Kaufvertrag nicht allein durch eine private schriftliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen wird.

Der Notar hat dabei eine besondere Stellung. Er vertritt weder den Käufer noch den Verkäufer, sondern muss beide Seiten unabhängig und unparteiisch betreuen. Zu seinen Aufgaben gehört es, den Willen der Beteiligten zu ermitteln, den Sachverhalt zu klären, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu informieren und die Vereinbarungen eindeutig im Vertrag festzuhalten.

Damit besteht die notarielle Tätigkeit nicht nur darin, am Ende Unterschriften unter einen bereits fertigen Kaufvertrag zu setzen. Die rechtssichere Gestaltung und spätere Abwicklung gehören ebenfalls zum Verfahren.

Wie werden die Notarkosten berechnet?

Grundlage der Berechnung ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Bei vielen notariellen Tätigkeiten richten sich die Gebühren nach dem sogenannten Geschäftswert. Beim Immobilienkauf ist hierfür grundsätzlich der Kaufpreis maßgeblich. Ist der nach den gesetzlichen Regeln ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, kann stattdessen der höhere Verkehrswert maßgeblich sein.

Das GNotKG legt anschließend anhand von Gebührentabellen fest, welche Gebühr für den jeweiligen Geschäftswert anfällt. Zusätzlich kommt es darauf an, welche Tätigkeiten im konkreten Fall erforderlich sind. Neben der eigentlichen Beurkundung können beispielsweise Gebühren für den Vollzug und die Betreuung des Kaufvertrags entstehen. Hinzu kommen gesetzlich vorgesehene Auslagen und die Umsatzsteuer.

Deshalb lässt sich die Höhe der Notarkosten nicht seriös für jede Immobilie mit einem einzigen Prozentsatz angeben.

Sind Notarkosten bei jedem Notar gleich?

Grundsätzlich ja. Notarinnen und Notare dürfen ihre Gebühren für gesetzlich geregelte Amtstätigkeiten nicht frei festlegen. Sie sind verpflichtet, die nach dem GNotKG vorgesehenen Gebühren und Auslagen zu berechnen.

Das bedeutet auch, dass sich die Kosten einer identischen notariellen Tätigkeit nicht dadurch reduzieren lassen, dass man einen vermeintlich günstigeren Notar sucht. Gebührenvereinbarungen über niedrigere oder höhere Notarkosten sind nicht zulässig.

Die Wahl eines Notars sollte deshalb vor allem danach erfolgen, ob eine gute Erreichbarkeit, verständliche Beratung und eine zuverlässige Abwicklung gewährleistet sind.

Was ist in den Notargebühren enthalten?

Die Gebühren decken deutlich mehr ab als den eigentlichen Termin zur Vertragsunterzeichnung.

Bei einem Immobilienkauf erstellt oder prüft der Notar in der Regel den Kaufvertragsentwurf, klärt rechtliche Fragen, führt die Beurkundung durch und übernimmt anschließend wesentliche Schritte für die Abwicklung des Geschäfts. Die notarielle Beratung und die Entwurfstätigkeit sind grundsätzlich bereits Teil des gesetzlichen Gebührensystems und werden nicht einfach nach Zeitaufwand oder Zahl der Gespräche zusätzlich berechnet.

Nach der Beurkundung sorgt der Notar beispielsweise dafür, dass die erforderlichen Anträge gestellt und Erklärungen eingeholt werden. Dazu können die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Abstimmung mit Banken, die Lastenfreistellung und die spätere Eigentumsumschreibung gehören.

Notarkosten und Grundbuchkosten sind nicht dasselbe

Häufig werden Notar- und Grundbuchkosten zusammen genannt. Tatsächlich handelt es sich jedoch um unterschiedliche Kosten.

Die Notargebühren entstehen für die Tätigkeit des Notars. Daneben erhebt das Grundbuchamt eigene Gebühren, beispielsweise für die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die spätere Eigentumsumschreibung oder die Eintragung einer Grundschuld.

Wer die Kaufnebenkosten kalkuliert, sollte deshalb darauf achten, ob eine angegebene Kostenschätzung ausschließlich die Notargebühren oder bereits Notar- und Grundbuchkosten zusammen umfasst.

Wer bezahlt die Notarkosten?

Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt beim Grundstückskauf grundsätzlich der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie für die Eigentumseintragung und die dafür notwendigen Erklärungen.

In Immobilienkaufverträgen wird die Kostenverteilung entsprechend geregelt. Kosten, die speziell dadurch entstehen, dass Belastungen des Verkäufers aus dem Grundbuch gelöscht werden müssen, werden dagegen typischerweise vom Verkäufer übernommen. Die Bundesnotarkammer nennt dies ebenfalls als übliche Vertragsgestaltung.

Die konkrete Kostenregelung sollte dennoch immer im Kaufvertrag geprüft werden.

Welche zusätzlichen Kosten können bei einer Finanzierung entstehen?

Wird der Immobilienkauf mit einem Bankdarlehen finanziert, verlangt die Bank üblicherweise eine Sicherheit. In der Praxis geschieht dies häufig über eine Grundschuld, die in das Grundbuch eingetragen wird.

Auch für die Bestellung und Eintragung dieser Grundschuld fallen zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten an. Deren Höhe richtet sich unter anderem nach dem Wert der Grundschuld und der konkreten Gestaltung.

Oft wird die Grundschuldbestellung unmittelbar im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf vorbereitet. Dafür sollte die finanzierende Bank ihre Unterlagen möglichst frühzeitig an das Notariat übermitteln, damit sich die Kaufpreiszahlung nicht unnötig verzögert.

Was kostet die Löschung alter Grundschulden?

Ist die Immobilie noch mit einer Grundschuld oder Hypothek des Verkäufers belastet und soll der Käufer diese Belastung nicht übernehmen, muss sie im Zuge des Verkaufs gelöscht werden.

Der Notar koordiniert hierfür die notwendigen Löschungsunterlagen mit dem Kreditinstitut. Bestehen noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an dessen Bank gezahlt werden. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass der Käufer die Immobilie frei von den nicht übernommenen Belastungen erhält.

Für die Löschung entstehen ebenfalls Kosten. Da diese der Lastenfreistellung der verkauften Immobilie dienen, werden sie üblicherweise der Verkäuferseite zugeordnet.

Können weitere Notargebühren hinzukommen?

Nicht jeder Immobilienverkauf läuft gleich ab. Zusätzliche Gebühren können beispielsweise entstehen, wenn besondere Genehmigungen erforderlich sind, Treuhandauflagen einer Bank bearbeitet werden müssen oder weitere notarielle Erklärungen notwendig werden.

Auch bei einer Finanzierung entstehen durch die Grundschuldbestellung zusätzliche Kosten. Besonders komplexe Vertragsgestaltungen können ebenfalls Auswirkungen auf den Geschäftswert oder die anfallenden Gebührentatbestände haben.

Deshalb sollte eine pauschale Kostenschätzung immer nur als Orientierung verstanden werden.

Ein Beispiel zeigt, wie sich Notarkosten zusammensetzen

Die Bundesnotarkammer veröffentlicht zur Orientierung konkrete Berechnungsbeispiele. Bei einem dort dargestellten Immobilienkauf mit einem Kaufpreis von 160.000 Euro fallen für Entwurf, Beurkundung und rechtliche Beratung 762 Euro an. Für Vollzug und Betreuung werden im Beispiel jeweils weitere 190,50 Euro berechnet. Hinzu kommen Auslagen und Umsatzsteuer.

Weitere Kosten, etwa beim Grundbuchamt oder für eine Grundschuldbestellung, können zusätzlich entstehen.

Das Beispiel verdeutlicht zugleich, weshalb ein pauschaler Prozentsatz nur eingeschränkt geeignet ist: Entscheidend sind Kaufpreis und tatsächlicher Umfang der notwendigen notariellen Tätigkeiten.

Können Notarkosten verhandelt werden?

Nein. Die gesetzlichen Gebühren dürfen weder frei reduziert noch erhöht werden. Der Notar ist verpflichtet, die gesetzlich vorgesehenen Gebühren zu erheben.

Das hat für Käufer und Verkäufer einen Vorteil: Die Kostenstruktur ist nicht davon abhängig, wie lange ein Beratungsgespräch dauert oder wie viele Fragen während der Vorbereitung gestellt werden. Wer den Kaufvertragsentwurf nicht versteht oder eine Vertragsklausel erläutert haben möchte, sollte deshalb Fragen stellen und die notarielle Beratung nutzen.

Wann wird die Notarrechnung fällig?

Der Notar stellt für seine Tätigkeit eine Kostenberechnung aus. Diese muss unter anderem die zugrunde gelegten Geschäftswerte, die angewendeten Gebührenpositionen sowie die einzelnen Gebühren und Auslagen ausweisen.

Notarrechnungen und Grundbuchrechnungen können zu unterschiedlichen Zeitpunkten eintreffen. Käufer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass sämtliche Kosten des Eigentumswechsels mit einer einzigen Rechnung erledigt sind.

Notarkosten sollten von Anfang an eingeplant werden

Beim Immobilienkauf gehören die Kosten für Notar und Grundbuch zu den unvermeidbaren Kaufnebenkosten. Sie sollten deshalb bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt und nicht erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einkalkuliert werden.

Dabei lohnt es sich, genau zwischen Notargebühren, Grundbuchkosten und gegebenenfalls zusätzlichen Kosten für eine Finanzierung zu unterscheiden. So lässt sich die tatsächliche Gesamtbelastung wesentlich realistischer einschätzen.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Wir begleiten Sie von der Vorbereitung bis zur erfolgreichen Übergabe und behalten dabei auch die wichtigen Schritte rund um den Notartermin im Blick. Sprechen Sie uns gerne an.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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