Was erwartet mich beim Notar? So läuft der Immobilienkauf ab

Der Notartermin ist einer der wichtigsten Schritte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags treffen Käufer und Verkäufer eine verbindliche Vereinbarung über ein Geschäft, bei dem häufig erhebliche Vermögenswerte betroffen sind.

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft oder verkauft, fragt sich deshalb häufig, was bei einem solchen Termin eigentlich passiert. Tatsächlich beginnt die Arbeit des Notars bereits vor der Beurkundung und endet meist erst deutlich nach dem Termin, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollständig vollzogen ist.

Warum muss ein Immobilienkauf überhaupt zum Notar?

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Dies schreibt § 311b BGB vor. Ein lediglich privat unterschriebener Immobilienkaufvertrag erfüllt diese gesetzliche Form grundsätzlich nicht.

Der Gesetzgeber trägt damit der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung eines Immobiliengeschäfts Rechnung. Der Notar soll sicherstellen, dass die Beteiligten wissen, welche rechtlichen Verpflichtungen sie eingehen und dass die Vereinbarungen eindeutig und rechtssicher formuliert werden.

Dabei ist der Notar kein Interessenvertreter des Käufers oder des Verkäufers. Er muss beide Seiten unabhängig und unparteiisch betreuen.

Was passiert vor dem eigentlichen Notartermin?

Vor der Beurkundung werden die wesentlichen Informationen über den geplanten Verkauf zusammengetragen. Dazu gehören unter anderem Angaben zu Käufer und Verkäufer, zur Immobilie, zum vereinbarten Kaufpreis, zur Finanzierung sowie zu individuellen Vereinbarungen über Übergabe, Inventar oder bestehende Belastungen.

Auf dieser Grundlage wird ein Kaufvertragsentwurf erstellt. Käufer und Verkäufer sollten diesen Entwurf sorgfältig lesen und offene Punkte möglichst vor dem Termin klären.

Der Notar hat die Aufgabe, den Willen der Beteiligten zu erforschen, rechtliche Sachverhalte zu klären und über die rechtliche Tragweite der vorgesehenen Vereinbarungen zu informieren.

Bekomme ich den Kaufvertrag vorher?

Üblicherweise erhalten die Beteiligten den Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin, damit sie sich damit beschäftigen und Fragen stellen können.

Für bestimmte Verbraucherverträge gelten darüber hinaus besondere gesetzliche Vorgaben. Handelt es sich rechtlich um einen beurkundungspflichtigen Verbrauchervertrag, soll der vorgesehene Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe dafür in der Urkunde angegeben werden.

Die häufig genannte „Zwei-Wochen-Frist“ gilt damit nicht pauschal für jeden privaten Immobilienverkauf, sondern für die gesetzlich erfassten Verbraucherverträge.

Was sollte ich vor dem Termin prüfen?

Der Vertragsentwurf sollte nicht nur überflogen werden. Besonders wichtig sind der Kaufpreis, die genaue Bezeichnung der Immobilie, die Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit, der Zeitpunkt der Übergabe sowie die Frage, welche Belastungen oder Rechte im Grundbuch bestehen bleiben oder gelöscht werden.

Auch Vereinbarungen über mitverkaufte Gegenstände, bekannte Mängel, bestehende Mietverhältnisse oder andere Besonderheiten sollten korrekt wiedergegeben werden.

Käufer sollten außerdem ihre Finanzierung rechtzeitig geklärt haben. Wird zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld benötigt, empfiehlt es sich, die hierfür erforderlichen Unterlagen der Bank frühzeitig an das Notariat weiterzuleiten.

Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Der Notar muss feststellen können, wer an der Beurkundung beteiligt ist. Käufer und Verkäufer sollten deshalb ein gültiges Ausweisdokument bereithalten.

Wer nicht selbst, sondern aufgrund einer Vollmacht für eine andere Person handelt, muss außerdem dafür sorgen, dass die notwendige Vertretungsberechtigung ordnungsgemäß nachgewiesen werden kann.

Sind für die Finanzierung bereits Unterlagen zur Grundschuldbestellung vorhanden, sollten diese möglichst vor dem Termin mit dem Notariat abgestimmt worden sein.

Was passiert während der Beurkundung?

Beim Termin wird der Kaufvertrag nicht lediglich zur Unterschrift vorgelegt. Der Inhalt der notariellen Niederschrift muss grundsätzlich in Gegenwart des Notars vorgelesen werden. Anschließend müssen die Beteiligten den Inhalt genehmigen und die Urkunde unterschreiben. Auch der Notar unterzeichnet die Niederschrift.

Das Vorlesen ist damit keine überflüssige Formalität, sondern gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil des Beurkundungsverfahrens.

Währenddessen erläutert der Notar rechtliche Begriffe und Zusammenhänge. Offene Fragen können angesprochen werden. Auch Änderungen sind grundsätzlich noch möglich, solange sich die Parteien darüber einig sind und der Vertrag noch nicht abschließend unterzeichnet wurde. Die Bundesnotarkammer beschreibt ausdrücklich, dass Fragen beantwortet und Änderungs- oder Ergänzungswünsche vor der Unterzeichnung berücksichtigt werden können.

Darf ich beim Notartermin Fragen stellen?

Nicht nur darf man fragen – man sollte es tun, wenn etwas unklar ist.

Der Notar hat eine gesetzliche Belehrungs- und Betreuungspflicht. Er soll insbesondere dafür sorgen, dass Irrtümer vermieden werden und unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Wer beispielsweise nicht versteht, wann der Kaufpreis gezahlt werden muss, was eine Auflassungsvormerkung bewirkt oder welche Folgen eine bestimmte Vertragsklausel hat, sollte dies ansprechen.

Niemand sollte einen Immobilienkaufvertrag unterschreiben, dessen Bedeutung er an entscheidenden Stellen nicht verstanden hat.

Prüft der Notar auch, ob der Kaufpreis angemessen ist?

Die Aufgabe des Notars besteht vor allem in der rechtlichen Gestaltung und sicheren Abwicklung des Immobiliengeschäfts. Er nimmt nicht automatisch eine Immobilienbewertung vor und prüft grundsätzlich nicht für Käufer oder Verkäufer, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Marktwert entspricht.

Auch die technische Untersuchung der Immobilie gehört nicht zu seinen Aufgaben. Ob beispielsweise Dach, Heizung, Leitungen oder Bausubstanz in gutem Zustand sind, sollte gegebenenfalls vor dem Kauf durch entsprechend qualifizierte Fachleute geprüft werden.

Die rechtliche Absicherung durch den Notar ersetzt deshalb weder eine Immobilienbewertung noch eine technische Prüfung des Objekts.

Bin ich nach der Unterschrift sofort Eigentümer?

Nein. Einer der häufigsten Irrtümer beim Immobilienkauf besteht darin, dass der Käufer mit seiner Unterschrift beim Notar unmittelbar Eigentümer wird.

Der notarielle Kaufvertrag begründet zunächst die gegenseitigen Verpflichtungen. Der eigentliche Eigentumswechsel erfolgt erst später durch die erforderliche Einigung über die Eigentumsübertragung und die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch.

Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen deshalb mehrere weitere Schritte. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass der Notar nach der Unterzeichnung die notwendigen Maßnahmen für die Vertragsabwicklung veranlasst.

Was ist die Auflassungsvormerkung?

Ein wichtiger Schritt nach dem Notartermin ist regelmäßig die Eintragung einer sogenannten Eigentumsvormerkung beziehungsweise Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.

Vereinfacht gesagt sichert sie den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung ab. Die Immobilie wird damit im Grundbuch für den Erwerber gesichert.

Das ist besonders wichtig, weil der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Wann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?

Der Kaufpreis sollte grundsätzlich nicht einfach unmittelbar nach dem Notartermin überwiesen werden.

In üblichen Grundstückskaufverträgen wird festgelegt, dass zunächst bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Dazu gehört regelmäßig, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, notwendige Genehmigungen vorliegen und sichergestellt ist, dass nicht übernommene Belastungen aus dem Grundbuch entfernt werden können.

Gegebenenfalls muss außerdem geklärt sein, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, verschickt der Notar eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Erst dann muss der Käufer den Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vorgaben zahlen.

Was geschieht mit einer alten Grundschuld des Verkäufers?

Viele Immobilien sind beim Verkauf noch mit einer Grundschuld belastet, weil der Verkäufer seinen eigenen Immobilienkredit ursprünglich damit abgesichert hat.

Soll der Käufer diese Grundschuld nicht übernehmen, organisiert der Notar die sogenannte Lastenfreistellung. Dazu werden die notwendigen Löschungsunterlagen bei der Bank des Verkäufers eingeholt.

Besteht bei dieser Bank noch eine Restschuld, kann vereinbart werden, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank gezahlt wird. Der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Käufer insgesamt nicht mehr als den vereinbarten Kaufpreis zahlt und die nicht übernommenen Belastungen gelöscht werden können.

Was passiert, wenn der Käufer eine Finanzierung benötigt?

Wird der Kaufpreis über ein Bankdarlehen finanziert, verlangt die Bank regelmäßig eine Grundschuld auf der erworbenen Immobilie.

Da der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer ist, enthält der Kaufvertrag häufig eine sogenannte Finanzierungsvollmacht. Sie ermöglicht es dem Käufer, die Immobilie bereits vor der endgültigen Eigentumsumschreibung zur Absicherung der Kaufpreisfinanzierung zu belasten. Gleichzeitig werden Schutzregelungen zugunsten des Verkäufers vorgesehen.

Die Grundschuldbestellung kann häufig im zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag erfolgen.

Was passiert nach der Kaufpreiszahlung?

Nach der Zahlung ist der Vorgang noch nicht abgeschlossen.

Der Notar überwacht den weiteren Vollzug. Unter anderem muss die Grunderwerbsteuer abgewickelt werden. Nach Zahlung der Steuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die grundsätzlich für die Eigentumsumschreibung benötigt wird.

Sind die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt und ist die Kaufpreiszahlung nachgewiesen beziehungsweise bestätigt, veranlasst der Notar die endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Erst mit dem rechtlich erforderlichen Eigentumsübergang und der entsprechenden Grundbucheintragung ist der Käufer endgültig neuer Eigentümer.

Wann bekomme ich die Schlüssel?

Der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe muss nicht mit dem Notartermin und auch nicht mit der späteren Eigentumsumschreibung im Grundbuch zusammenfallen.

Im Kaufvertrag wird üblicherweise geregelt, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Häufig ist dieser Zeitpunkt an die vollständige Zahlung des Kaufpreises gekoppelt.

Ab diesem vereinbarten Übergabezeitpunkt kann der Käufer die Immobilie regelmäßig selbst nutzen und übernimmt die vertraglich vorgesehenen laufenden Lasten. Die tatsächliche Ausgestaltung richtet sich jedoch nach dem jeweiligen Kaufvertrag.

Deshalb sollte bereits vor der Beurkundung eindeutig geklärt sein, wann die Immobilie übergeben und geräumt sein soll.

Der Notartermin ist nur ein Teil des Immobilienkaufs

Die Unterschrift beim Notar ist zweifellos ein entscheidender Moment, aber nicht der Abschluss sämtlicher Vorgänge. Zwischen Vertragsvorbereitung, Beurkundung, Kaufpreisfälligkeit, Zahlung, Übergabe und endgültiger Eigentumsumschreibung liegen mehrere rechtliche und organisatorische Schritte.

Eine gute Vorbereitung hilft dabei, Verzögerungen und Missverständnisse zu vermeiden. Käufer und Verkäufer sollten den Vertragsentwurf deshalb frühzeitig prüfen, offene Fragen vor oder während der Beurkundung ansprechen und notwendige Unterlagen rechtzeitig bereitstellen.

Ihr Immobilienverkauf steht vor dem Notartermin?

Wir begleiten Käufer und Verkäufer durch den gesamten Vermittlungsprozess und sorgen dafür, dass die erforderlichen Informationen rechtzeitig zusammengetragen werden. Sprechen Sie uns gerne an.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.