Wer den Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks über ein Darlehen finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff Grundschuld. Für viele Käufer wirkt dieser zunächst sehr juristisch. Tatsächlich handelt es sich jedoch um einen ganz normalen Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen.

Die Grundschuld dient in erster Linie dazu, das Darlehen der finanzierenden Bank abzusichern. Dafür wird sie im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Wichtig ist dabei: Durch die Eintragung der Grundschuld wird die Bank nicht Eigentümerin der Immobilie. Das Eigentum verbleibt beim Käufer. Die Bank erhält allerdings ein sogenanntes dingliches Sicherungsrecht. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nach, kann die Grundschuld im Ernstfall eine Grundlage dafür schaffen, die Immobilie zu verwerten.

Damit ist die Grundschuld ein wesentliches Instrument, um Immobilienkredite für Banken abzusichern und Finanzierungen überhaupt zu ermöglichen.

Welche Funktion hat eine Grundschuld?

Wer eine Immobilie mithilfe eines Kredits erwirbt, benötigt in der Regel eine erhebliche Finanzierungssumme. Banken möchten sich bei solchen Darlehen gegen mögliche Zahlungsausfälle absichern. Genau dafür wird meist eine Grundschuld vereinbart.

Die Bank erhält dadurch ein Sicherungsrecht an der finanzierten Immobilie. Die dafür erforderlichen Erklärungen werden über einen Notar abgewickelt und anschließend an das zuständige Grundbuchamt weitergeleitet. Dort erfolgt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch.

Für die Bank ist diese Eintragung ein zentraler Bestandteil der Kreditsicherung. Deshalb erfolgt die Auszahlung des Darlehens häufig erst dann, wenn die vertraglich vorgesehenen Sicherheiten geschaffen wurden oder deren Eintragung entsprechend gewährleistet ist.

Ein wichtiger Unterschied zu anderen Sicherheiten besteht darin, dass die Grundschuld rechtlich nicht automatisch an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist. Das macht sie besonders flexibel. Ist ein Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt, kann die eingetragene Grundschuld zunächst bestehen bleiben.

Das kann sinnvoll sein, wenn später eine weitere Finanzierung oder eine Anschlussfinanzierung geplant ist. Wird die Grundschuld dagegen nicht mehr benötigt, kann sie aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dafür stellt die Bank in der Regel eine Löschungsbewilligung aus.

So wird eine Grundschuld eingetragen

Die Bestellung einer Grundschuld ist fester Bestandteil vieler Immobilienfinanzierungen. Nachdem die Finanzierung mit der Bank abgestimmt wurde, stellt das Kreditinstitut üblicherweise die notwendigen Unterlagen für die Grundschuldbestellung zur Verfügung.

Diese Dokumente werden an den zuständigen Notar weitergeleitet. Im Rahmen eines Notartermins werden die erforderlichen Erklärungen erläutert und unterzeichnet beziehungsweise entsprechend beglaubigt oder beurkundet.

Anschließend übermittelt der Notar die Unterlagen an das Grundbuchamt. Dort wird die Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Sobald die notwendigen Voraussetzungen für die Finanzierung erfüllt sind, kann die Bank das vereinbarte Darlehen auszahlen.

Käufer sollten berücksichtigen, dass die Eintragung einer Grundschuld zusätzliche Kosten verursacht. Gebühren fallen sowohl für die notarielle Abwicklung als auch beim Grundbuchamt an. Ihre Höhe hängt unter anderem von der Höhe beziehungsweise dem Wert der einzutragenden Grundschuld ab und richtet sich nach den gesetzlichen Gebührenvorschriften.

Diese Ausgaben gehören daher zu den typischen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb und dessen Finanzierung entstehen.

Weshalb die Grundschuld bei Immobilienkrediten so bedeutend ist

Auch wenn die Grundschuld auf den ersten Blick wie ein rein juristisches Detail wirken kann, spielt sie in der Praxis eine entscheidende Rolle. Für viele Banken ist sie eine wesentliche Voraussetzung dafür, einen Immobilienkredit in größerer Höhe bereitzustellen.

Gleichzeitig sorgt die notarielle Abwicklung dafür, dass die notwendigen Erklärungen ordnungsgemäß dokumentiert und die rechtlichen Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt werden. Käufer erhalten im Zuge des Verfahrens außerdem Gelegenheit, sich über die Bedeutung der Grundschuld und die damit verbundenen Verpflichtungen zu informieren.

Damit gehört die Grundschuld heute zum üblichen Ablauf zahlreicher Immobilienfinanzierungen.

Wer einen Immobilienkauf plant, sollte sich deshalb nicht erst beim Notartermin mit diesem Thema beschäftigen. Es ist sinnvoll, bereits im Vorfeld zu verstehen, welche Rolle Sicherheiten, Finanzierungskosten und Grundbucheintragungen im gesamten Kaufprozess spielen.

Ein erfahrener Immobilienmakler kann hierbei eine erste Orientierung geben und den Zusammenhang zwischen Kaufpreis, Finanzierung, Nebenkosten und dem weiteren Ablauf erläutern. Für die konkrete Finanzierung und die rechtliche Gestaltung der Grundschuld sind jedoch insbesondere die finanzierende Bank und der Notar die richtigen Ansprechpartner.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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