Wer über den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung nachdenkt, möchte meist zuerst wissen: Was ist meine Immobilie heute wert? Eine wichtige Orientierung bietet der sogenannte Verkehrswert, der gesetzlich auch als Marktwert bezeichnet wird. Seine Ermittlung beruht nicht allein auf Wohnfläche, Lage oder einem Quadratmeterpreis. Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel aus den Eigenschaften der Immobilie, den aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt und geeigneten Bewertungsverfahren.

Was versteht man unter dem Verkehrswert?

Der Begriff Verkehrswert ist in § 194 des Baugesetzbuchs definiert. Vereinfacht ausgedrückt beschreibt er den Preis, der für eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Dabei werden unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage der Immobilie berücksichtigt. Ungewöhnliche oder rein persönliche Verhältnisse sollen dagegen keinen Einfluss auf den Verkehrswert haben.

Damit ist der Verkehrswert keine beliebige Preisvorstellung des Eigentümers und auch nicht automatisch mit dem Angebotspreis gleichzusetzen. Ebenso muss er nicht exakt dem späteren Kaufpreis entsprechen. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis entsteht schließlich durch die konkrete Einigung zwischen Käufer und Verkäufer.

Der Verkehrswert liefert vielmehr eine fundierte Einschätzung darüber, wie eine Immobilie unter den jeweiligen Marktbedingungen einzuordnen ist.

Der Bewertungsstichtag spielt eine wichtige Rolle

Eine Immobilienbewertung gilt immer für einen bestimmten Zeitpunkt. Das ist wichtig, weil sich der Immobilienmarkt verändern kann. Zinsen, wirtschaftliche Entwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie regionale und demografische Veränderungen können Einfluss darauf haben, welche Preise am Markt erzielbar sind.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht deshalb ausdrücklich vor, dass bei der Bewertung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem die wirtschaftliche Situation, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie wirtschaftliche und demografische Entwicklungen in der betreffenden Region.

Eine Bewertung aus der Vergangenheit lässt sich daher nicht ohne Weiteres auf die heutige Marktsituation übertragen.

Welche Eigenschaften der Immobilie beeinflussen den Wert?

Neben der allgemeinen Marktlage kommt es auf die Immobilie selbst an. Eine zentrale Rolle spielt die Lage. Dabei geht es nicht nur um die Stadt oder den Stadtteil, sondern auch um die unmittelbare Umgebung, die Verkehrsanbindung, die Wohn- oder Geschäftslage sowie mögliche Umwelteinflüsse.

Hinzu kommen zahlreiche objektspezifische Merkmale. Dazu gehören beispielsweise die Grundstücksgröße und der Grundstückszuschnitt, die bauliche Nutzung, der Zustand und das Alter eines Gebäudes sowie die Ertragsverhältnisse. Auch rechtliche Gegebenheiten können für die Bewertung von Bedeutung sein.

Besondere Eigenschaften einer Immobilie müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt beispielsweise Baumängel und Bauschäden, besondere Ertragsverhältnisse, Bodenverunreinigungen sowie bestimmte grundstücksbezogene Rechte und Belastungen als mögliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Deshalb können selbst zwei auf den ersten Blick ähnliche Häuser in derselben Straße unterschiedliche Werte haben.

Welche Verfahren gibt es zur Ermittlung des Verkehrswerts?

Für die gesetzlich geregelte Immobilienwertermittlung kommen grundsätzlich drei Verfahren beziehungsweise Kombinationen daraus infrage: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der jeweiligen Immobilie, den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes und insbesondere von den verfügbaren Marktdaten ab. Die Wahl des Verfahrens soll sich also nicht danach richten, welches Ergebnis gewünscht wird, sondern danach, welches Verfahren den konkreten Bewertungsfall sachgerecht abbilden kann.

Das Vergleichswertverfahren: Was wurden ähnliche Immobilien tatsächlich wertgeschätzt?

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand geeigneter Vergleichsfälle abgeleitet. Dabei werden tatsächlich erzielte Kaufpreise von Grundstücken oder Immobilien herangezogen, die hinsichtlich ihrer wertrelevanten Merkmale ausreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.

Die Vergleichsobjekte sollten außerdem in ausreichender zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag verkauft worden sein. Unterschiede zwischen den Immobilien müssen bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt werden.

Dieses Verfahren kann beispielsweise bei Eigentumswohnungen oder bei Immobilien hilfreich sein, für die genügend geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen tatsächlichen Kaufpreisen und Angebotspreisen aus Immobilienportalen. Ein Inserat zeigt lediglich, zu welchem Preis eine Immobilie angeboten wird. Daraus lässt sich nicht automatisch ablesen, welcher Kaufpreis später tatsächlich vereinbart wurde.

Eine wichtige Datengrundlage stellen deshalb auch die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse dar. Die Gutachterausschüsse sammeln und analysieren Grundstückskaufverträge und leiten daraus unter anderem Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren ab.

Das Ertragswertverfahren: Welche Erträge kann die Immobilie erwirtschaften?

Bei Immobilien, bei denen die Erzielung von Erträgen eine wesentliche Rolle spielt, kann das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Das betrifft insbesondere vermietete beziehungsweise als Kapitalanlage betrachtete Immobilien.

Die Bewertung orientiert sich dabei nicht einfach an der aktuell vereinbarten Miete. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Berücksichtigt werden unter anderem der Bodenwert, der Reinertrag, die Restnutzungsdauer und ein objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz.

Damit soll abgebildet werden, welchen wirtschaftlichen Wert die Immobilie unter den jeweiligen Marktbedingungen aufgrund ihrer Ertragsmöglichkeiten besitzt.

Das Sachwertverfahren: Grundstück und Gebäude im Blick

Beim Sachwertverfahren wird der Wert auf Grundlage des Bodenwerts sowie der baulichen und sonstigen Anlagen ermittelt. Vereinfacht gesprochen wird zunächst betrachtet, welchen Wert das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude beziehungsweise Anlagen haben.

Das Ergebnis wird jedoch nicht allein aus Herstellungskosten abgeleitet. Der vorläufig ermittelte Sachwert muss an die Verhältnisse des Grundstücksmarktes angepasst werden. Dafür werden insbesondere Sachwertfaktoren verwendet. Außerdem sind besondere objektspezifische Merkmale zu berücksichtigen.

Das Verfahren kann beispielsweise für bestimmte selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser relevant sein. Ob es im konkreten Fall geeignet ist, hängt jedoch von der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert?

Bei der Immobilienbewertung begegnet Eigentümern häufig der Begriff Bodenrichtwert. Er kann eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts darstellen, darf jedoch nicht einfach mit dem Wert des konkreten Grundstücks gleichgesetzt werden.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Dieses Bodenrichtwertgrundstück ist ein fiktives unbebautes Grundstück mit Merkmalen, die für die jeweilige Zone typisch sind.

Weicht das tatsächliche Grundstück beispielsweise hinsichtlich Größe, Nutzungsmöglichkeiten oder anderer wertrelevanter Eigenschaften vom Bodenrichtwertgrundstück ab, kann eine entsprechende Anpassung erforderlich sein. Bei der Bodenwertermittlung kann deshalb ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden.

Warum eine reine Quadratmeterrechnung häufig nicht ausreicht

Für eine erste Orientierung werden Immobilienpreise häufig anhand eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises geschätzt. Eine solche Rechnung kann einen groben Anhaltspunkt liefern, bildet den tatsächlichen Verkehrswert einer konkreten Immobilie jedoch nicht zwangsläufig ab.

Eine modernisierte Wohnung mit guter Ausstattung kann beispielsweise anders einzuordnen sein als eine vergleichbar große Wohnung mit erheblichem Modernisierungsbedarf. Bei Häusern können Grundstück, baulicher Zustand, energetische Eigenschaften, Nutzungsmöglichkeiten oder vorhandene Rechte und Belastungen zusätzliche Unterschiede verursachen.

Eine fundierte Wertermittlung betrachtet deshalb nicht nur einzelne Kennzahlen, sondern das Gesamtbild der Immobilie und ihre Position im jeweiligen Markt.

Verkehrswert und Verkaufspreis können voneinander abweichen

Auch eine sorgfältige Verkehrswertermittlung kann nicht garantieren, dass eine Immobilie exakt zu diesem Betrag verkauft wird.

Der Verkehrswert bildet die Marktbedingungen zu einem bestimmten Stichtag ab. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht dagegen in einer konkreten Verkaufssituation. Die Zahl potenzieller Interessenten, die Vermarktungsstrategie, die Konkurrenzangebote und die Verhandlungen zwischen den Beteiligten können dazu führen, dass der endgültige Kaufpreis vom zuvor ermittelten Verkehrswert abweicht.

Gerade deshalb ist es sinnvoll, Verkehrswert, Angebotspreis und möglichen Verkaufspreis voneinander zu unterscheiden. Der Verkehrswert schafft eine fachliche Grundlage, auf deren Basis anschließend eine geeignete Preis- und Vermarktungsstrategie entwickelt werden kann.

Eine fundierte Bewertung schafft eine gute Grundlage für den Verkauf

Wer den Wert seiner Immobilie realistisch einschätzen möchte, sollte deshalb nicht nur auf allgemeine Preisangaben oder vergleichbare Online-Inserate schauen. Entscheidend sind die konkrete Immobilie, belastbare Marktdaten, die aktuelle Marktsituation und ein geeignetes Bewertungsverfahren.

Eine professionelle Immobilienbewertung kann Eigentümern helfen, ihre Immobilie besser einzuordnen und den anschließenden Verkauf auf einer nachvollziehbaren Grundlage vorzubereiten.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.