Maklerprovision beim Immobilienkauf: Das gilt seit der gesetzlichen Neuregelung

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf. Im Kern soll verhindert werden, dass private Käufer die Maklerprovision vollständig tragen müssen, obwohl der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Wird der Käufer an den Kosten beteiligt, darf sein Anteil grundsätzlich nicht höher sein als der Betrag, den auch der Verkäufer übernimmt.

Der Gesetzgeber verfolgt damit das Ziel, insbesondere private Immobilienkäufer bei den Kaufnebenkosten zu entlasten. Wie stark sich diese Regelung tatsächlich auf die Kostenverteilung und den Immobilienmarkt auswirkt, wird jedoch unterschiedlich beurteilt.

Die Maklerkosten können nicht mehr vollständig auf den Käufer übertragen werden

Vor der gesetzlichen Neuregelung konnte ein Immobilieneigentümer einen Makler mit dem Verkauf beauftragen und gleichzeitig vereinbaren, dass im Erfolgsfall der Käufer die gesamte Maklercourtage übernimmt. Damit trug der Käufer unter Umständen die vollständigen Vermittlungskosten, obwohl der ursprüngliche Auftrag vom Verkäufer erteilt worden war.

Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten, dem der Bundesrat am 5. Juni 2020 zugestimmt hatte, wurde diese Praxis für die betroffenen Immobiliengeschäfte deutlich eingeschränkt.

Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision

Eine zentrale Vorgabe des Gesetzes betrifft die Aufteilung der Maklercourtage. Schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag, müssen beide Seiten grundsätzlich in gleicher Höhe zur Provision beitragen.

Auch wenn lediglich eine Partei den Makler beauftragt hat, kann die Provision nicht beliebig auf die andere Seite übertragen werden. Der Auftraggeber, in der Praxis häufig der Verkäufer, muss mindestens die Hälfte der vereinbarten Maklerkosten selbst tragen.

Soll auch der Käufer einen Anteil übernehmen, muss zunächst nachgewiesen werden, dass der Auftraggeber seinen eigenen Provisionsanteil bereits gezahlt hat. Erst anschließend darf die entsprechende Zahlung auch vom Käufer verlangt werden.

Die gesetzlichen Vorgaben betreffen vor allem den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer als Verbraucher handelt.

Maklerverträge müssen in Textform geschlossen werden

Die Reform hat außerdem klarere Anforderungen an den Abschluss eines Maklervertrags geschaffen. Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern reicht eine rein mündliche Vereinbarung nicht mehr aus.

Der Maklervertrag muss in Textform dokumentiert werden. Das kann beispielsweise per E-Mail oder in Form eines schriftlichen Dokuments erfolgen. Eine lediglich mündliche Zusage oder ein Handschlag genügt somit nicht mehr, um einen wirksamen Maklervertrag in diesem Bereich zu begründen.

Was die Regelung für den Immobilienmarkt bedeutet

Ob die gesetzlichen Vorgaben langfristig zu grundlegenden Veränderungen auf dem Immobilienmarkt oder zu einer Verschiebung des Verhältnisses zwischen Eigentümern, Käufern und Immobilienmaklern geführt haben, lässt sich nicht eindeutig beantworten.

In einigen Bundesländern war es bereits vor der Reform üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen teilten. In Regionen mit besonders hoher Nachfrage kam es dagegen häufiger vor, dass allein der Käufer die Courtage übernahm.

Unabhängig von der gesetzlichen Kostenverteilung bleiben die fachliche Expertise, die Marktkenntnis und die Vermittlungsleistung eines professionellen Immobilienmaklers wertvolle Leistungen, die entsprechend vergütet werden.

Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist weiterhin grundsätzlich Verhandlungssache. Eine bundesweit gesetzlich vorgeschriebene Provisionshöhe gibt es nicht. In der Praxis haben sich vielmehr regionale und marktübliche Richtwerte etabliert.

Dabei wird gelegentlich auch argumentiert, dass eine erfolgreich verhandelte Provision etwas über das Verhandlungsgeschick eines Maklers aussagen kann. Für einen Eigentümer, der einen möglichst guten Verkaufspreis für seine Immobilie erzielen möchte, kann dies durchaus ein interessanter Gesichtspunkt sein: Wer die eigenen Konditionen überzeugend vertreten kann, verfügt möglicherweise auch über das notwendige Verhandlungsgeschick, um beim Immobilienverkauf die Interessen seines Auftraggebers konsequent zu vertreten.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.